O que acontece quando uma cidade na Espanha é declarada uma zona de aluguel "estressada"?

As cidades de A Coruña, San Sebastián e Pamplona, juntamente com outros 20 municípios de Navarra, foram oficialmente declaradas zonas de aluguel "estressadas" recentemente, elevando o número total em todas as regiões para 301.

Outros municípios também solicitaram a declaração de áreas de estresse, incluindo Santiago de Compostela, na Galícia. O secretário regional de Desenvolvimento Urbano e Habitação das Astúrias, Ovidio Zapico, também afirmou que estão trabalhando para declarar 16 áreas de estresse em seis municípios da região até o final do ano.

Na Espanha, mais de 8,28 milhões de pessoas vivem em áreas onde o mercado de aluguel está tenso.

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A declaração de “zonas de stress” era parte integrante da Lei da Habitação ou Ley de Vivienda , que entrou em vigor em 2023

Uma área com estresse é definida como aquela onde há alto risco de oferta insuficiente de moradias para sua população. Para ser declarada como tal, ela deve atender a um dos dois critérios:

• O primeiro é quando o custo médio do aluguel ou da hipoteca de uma casa, mais as despesas relacionadas, excede 30% do salário médio da população da área.
• A segunda é se nos últimos cinco anos o preço de compra ou aluguel teve um aumento acumulado de três pontos acima do Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

Se uma área for aprovada para se tornar uma área "estressada", isso pode significar que limites de aluguel serão introduzidos, os inquilinos poderão obter extensões de contratos e deduções fiscais para proprietários serão implementadas.

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Limites de aluguel

As regras são:

• Se os proprietários já alugarem seus apartamentos ou o fizeram nos últimos cinco anos, o aluguel não poderá exceder o valor anterior no novo contrato. Despesas adicionais, como taxas comunitárias ou IPTU, também não poderão ser adicionadas ao contrato.
• Os proprietários só podem reajustar o aluguel anualmente, de acordo com o IPC ou o teto estabelecido pelo governo. Os únicos casos em que o aluguel pode ser reajustado são aqueles em que melhorias de eficiência energética foram implementadas no imóvel ou um contrato de aluguel foi assinado por mais de 10 anos. Nesses casos, o aluguel pode ser reajustado em no máximo 10%.
• Se o proprietário for alugar um apartamento pela primeira vez, ele terá que aderir ao Índice de Preços de Referência publicado pelo município onde o imóvel está localizado.
• Se os proprietários possuírem mais de cinco imóveis na mesma área de estresse, independentemente de já terem alugado o imóvel anteriormente ou não, eles terão que manter os preços de aluguel de acordo com o Índice de Preços de Referência.

Extensões

Os inquilinos poderão solicitar prorrogações após o término de seus contratos de aluguel em áreas com alta demanda. Elas poderão ser solicitadas por um máximo de três anos consecutivos.

Deduções fiscais

A dedução fiscal geral para proprietários de novos contratos de aluguel de longo prazo nessas áreas será reduzida de 60 para 50 por cento.

Haverá também os seguintes benefícios fiscais:

Um incentivo fiscal de 90% se os proprietários reduzirem seus aluguéis em pelo menos cinco por cento dentro de uma área com problemas.

Uma redução de 70% para os proprietários que alugam suas casas para jovens entre 18 e 35 anos ou o fazem por meio de programas de moradia acessível incentivados ou protegidos.

Uma redução de 60% para os proprietários que reformaram sua propriedade pelo menos uma vez nos dois anos anteriores ao aluguel.

A Catalunha foi a primeira região a declarar zonas "estressadas" depois que a Lei de Habitação entrou em vigor e agora, em 2025, tem um total de 271.

Dados oficiais do Ministério da Habitação mostram que os aluguéis para novos contratos caíram 3,7%, em média, em 140 dos municípios que adotaram a declaração. Em Barcelona, caíram 6,4% nos primeiros 12 meses desde que a medida entrou em vigor.